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Investimento no Imobiliário

Vasco Soares da Veiga & Associados > Investimento no Imobiliário

Investimento no Imobiliário

A propriedade está registada em Portugal nas Conservatórias do Registo Predial e nos Serviços de Finanças. O documento-chave, que descreve a propriedade e define a sua titularidade e os encargos oponíveis a terceiros, é o registo predial. A inscrição no Serviço de Finanças consta de um documento, denominado Caderneta, através do qual se consegue calcular o valor do imposto anual sobre os imóveis (IMI) e quem é o responsável pelo seu pagamento. A informação constante da Caderneta deve, em princípio, coincidir com os dados do registo predial.

 

Acresce ainda, para os imóveis urbanos inscritos posteriormente a 1951, a necessidade de possuírem uma licença emitida pela Câmara Municipal do concelho onde se situam, a qual define a utilização a que se destinam. As construções modernas possuem uma Ficha Técnica de Habitação, onde estão descritas as características técnicas do edifício.

 

Para a construção ou ampliação de construções é necessário consultar o plano previsto em cada concelho para a utilização do território, que se chama Plano Director Municipal. Existem ainda planos de proteção da natureza que condiciona o licenciamento pelas próprias Câmaras Municipais.

 

Existe ainda outra formalidade a cumprir, de utilidade duvidosa, que é o certificado energético, o qual indica a eficiência de determinada construção, em termos de consumo de energia. Este certificado é necessário para as compras e vendas e para os arrendamentos.

 

As Câmaras Municipais e o IGESPAR (Instituto de proteção do património arquitetónico e arqueológico) têm direito legal de preferência na venda de imóveis de interesse municipal ou histórico. Também os arrendatários de prédios urbanos, há mais de 3 anos, têm direito de preferência na venda, o mesmo sucedendo com os proprietários de terrenos confinantes destinados a agricultura e inferiores à dimensão mínima estabelecida pelo Governo para cada área. Em muitos lugares, como Cascais, não se exige o cumprimento prévio das notificações à Câmara Municipal e ao IGESPAR para a outorga da compra e venda de prédios urbanos.

 

O sistema é burocrático mas seguro. É fácil a um comprador atento, auxiliado por um advogado ou solicitador, fazer a verificação da documentação (due diligence) da propriedade e eventualmente descobrir alguma coisa sobre as circunstâncias concretas da vida dos vendedores e o que originou a decisão de vender.

 

Habitualmente, quando existe acordo sobre a compra e venda de um imóvel, as duas partes (vendedores e compradores) comprometem-se quanto ao preço e condições do negócio, através de um Contrato Promessa de Compra e Venda. Dentro do prazo acordado, deverá ter lugar o ato formal da compra e venda, que habitualmente tem lugar num cartório notarial.

 

Os compradores terão que pagar os impostos devidos pela compra, que são o IMT (que tem uma taxa crescente, até ao máximo de 6% sobre o valor declarado) e o imposto de selo (0.8% sobre o mesmo valor). Desde que os notários se tornaram privados, em 2005, não se consegue dizer com exatidão quais os seus honorários, por isso convém perguntar antecipadamente.

 

O processo da compra termina com a inscrição dos nomes dos compradores no registo predial, bem como com o cancelamento dos encargos anteriormente existentes, que têm custos baixos e fixos. Também a Caderneta fiscal deverá ficar em nome dos compradores, sendo este ato gratuito.

 

Os vendedores suportam a comissão da imobiliária contratada para promover a compra e venda. Suportam também imposto (IRS) sobre o lucro obtido na venda de uma casa adquirida depois de 1989, que se chama mais-valia. O cálculo do imposto exato a pagar implica a indicação de várias informações e a atualização do preço que tinha sido indicado na compra. Só não existe imposto a pagar se o lucro obtido na venda de uma casa que era utilizada para habitação própria e permanente, for utilizado na compra de outra habitação própria e permanente.
É aconselhável que os nossos serviços jurídicos sejam contratados o mais cedo possível, para não criar situações dificilmente ultrapassáveis.

Data:

Junho 6, 2017

Área de Prática:

Investimento Imobiliário

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